租赁合同房屋面积不符时，合同有效性及后续处理需依具体情况判断。此时合同仍有效，承租人可依面积差异调整租金或解除合同：若实际面积远小于约定（如约定100㎡经营用，实际仅60㎡），致承租人无法实现合同目的，有权请求减租或拒付差额部分租金；若实际面积大于约定，承租人可按合同标准支付租金，对超面积部分有权拒付（除非另有约定）；若面积差异微小（如约定100㎡，实测98㎡），未实质影响使用，承租人一般不得解约，但可要求出租方承担违约责任（如适当降租）。
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处理租赁合同房屋面积不符时，承租人需避免以下错误操作：
1、忽视书面证据固定：仅口头沟通，未以书面记录协商内容及诉求，致维权时证据不足；
2、擅自拒付租金：未协商一致便拒付租金，可能违约，陷入被动，面临出租方追责；
3、未及时行权：明知面积不符却长期不作为，超诉讼时效主张权利，可能丧失胜诉权。若不慎犯上述错误，或对处理方式存疑，建议尽快咨询我，为您答疑解惑，避免权益受损。
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处理租赁合同房屋面积不符时，以下特殊情形或例外会影响结果：
1、合同已明确约定处理方式：如合同约定“面积以实际交付为准，差异不影响租金及履行”或“误差±X%内互不追责”等条款（且条款有效），则优先依约定处理，承租人通常无法再以面积不符为由调整租金或解约；
2、承租人签约时已知晓差异：若出租方已告知或承租人经现场查看仍签约，视为接受该事实，事后一般不得主张权利（除非差异超出可预见范围且致合同目的无法实现）；
3、因不可归责双方原因致差异：如租赁期间房屋因政府规划调整等结构变化，致面积不符，双方可依公平原则协商调租或解约，出租方一般不担责。
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租赁合同房屋面积不符可能带来法律风险，举例如下：
1、出租方以“合理误差”拒担责：若差异超出出租方声称的“合理范围”（如合同约定±3%，实际4%），出租方或以此为由拒调租/赔偿，承租人需举证差异已超合理范围；
2、承租人因未及时维权失胜诉权：若承租人明知面积不符却长达三年未主张权利（未诉讼），依《民法典》诉讼时效规定，出租方或抗辩时效已过，承租人或无法获赔偿/调租。

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